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_限价令特殊产物 开发商采用“精装拆分”做法愈演愈烈(图)

2017-11-20 05:13

“我们将采取拆分精装的销售方式,目前精装修标准暂未确定”,记者近日致电昌平、大兴等区域的不少项目,都得到如是答复。

“精装修是否能从房价中剥离”的争执已持续三月有余,至今仍无定论。但是开发商拆分精装的做法眼下在市场上有愈演愈烈之势。精装修拆分作为“限价令”实施以来的特殊产物,新京报记者曾对此多方求证,然主管部门和消费者协会均未给予回复或受理。对此,有业内人士呼吁,主管部门对此应当亮明态度。

“精装拆分”日益蔓延

眼看着前期做出精装拆分的项目无不“大获全胜”,这多少为接下来将要入市的项目注射了一些强心针。“我们将采取拆分精装的销售方式,目前精装修标准暂未确定,总体均价大概在24000元/平米。”位于昌平区的某项目销售人员坦率地告诉记者。根据北京市住建委官方数据显示,该项目一期成交均价为18776元/平米,当时交房标准为毛坯。

报批取证的价格管控让开发商的利润率水平遭遇到严峻的挑战,觊觎精装修环节获利成为不少开发商的新目标。中国房地产经纪人联盟常务主席陈顺介绍,价格管制下的精装修拆分吸引了众多开发商。一些项目以半价,甚至更低的折扣大批量采购装修用材,对于成本和利润的把控更得心应手。

近期采用“精装拆分”的几个楼盘,开盘即日光,供不应求的热度也在炙烤着尚未入市的项目。据本报记者了解,在8、9月即将面市的项目中,多个楼盘将采取拆分精装修的方式。

地铁大兴线沿线的中水电云立方,之前所售房源均为毛坯,而在接下来也决定变身精装。“大家都在这么操作,价格都调上去了,我们肯定也要这么做。”该负责人告诉记者,虽然拿证的时间尚未确定,但集团内部已经对精装修拆分进行了多次研究。

“围堵打压”非解决之道

精装修从之前房产的附加值,衍生成目前被交易的“商品”,其后期风险也是饱受争议。克尔瑞信息集团北京片区总经理王秀玲表示,开发商拆分精装修、捆绑销售车库等行为存在一定风险。一旦后期楼市出现波动,购房者将会以房价与实际情况不符为由,要求开发商退房或者给予相应补偿。此外,精装修一旦成为明确的付费项目,购房者对装修质量将会有更细致的要求,也容易引起纠纷。

“这些风险不是没有考虑过。但面对限价和利润之间的困境,我们不得不尝试类似的方式。实际上拆分精装修对于开发商和购房者来说都是麻烦事,但为了获得合理的利润,我们现在是不怕麻烦的。”北京一在售楼盘项目负责人表示,现在项目拿地成本都不低,有些地价甚至已经接近区域房价。“项目定价却被强制按压,从市场经济的角度来看,是不合理的”,该负责人说。

在高策地产服务机构董事长陶红兵看来,市场供给稀缺为开发商拆分精装修提供了市场基础。他认为,精装修拆分是房企面对限价采取的短期应对方法,随着限价的持续,未来还将有更多其他应对方式出现。要解决这些问题仅靠围堵打压是不够的,仍需要将楼市放到市场规律中去。

多位业内人士均认为,开发商采取精装修拆分的销售方式,是价格管控下的一种被动之举。“项目拆分精装修,开发商其实是顶着巨大压力,心情也很纠结。”东亚新华地产营销中心总监贾玉鹏表示。

根据记者了解,目前有很多房企都在对拆分精装修进行专题研究,以决定是否采取这一方式。贾玉鹏告诉记者,“拆分精装修是房企在价格管制下的一种应对措施,以此实现策略性加价。在未来一段时间里将会有更多拆分精装修的项目面市。”

【名词解释】

精装拆分

针对市住建委在发放楼盘预售证时的“价格关”,部分开发商采取将精装修价格从拟售房价中剥离出来的方式,单独签订精装修合同,以期从精装修中获取较多利润。

追访

“精装拆分”违规与否无据可依

“事实上,近期市住建委已经开始对精装修目的报批流程进一步细化。如果报证是精装修项目,则需要查看样板间。”一位接近北京市住建委的业内人士透露,实地勘察样板间就是为了确定精装修的标准及报价。

随后记者又向多个即将入市的“准精装项目”求证,得到的回复均是,市住建委确实会派人到项目现场看样板间,没看过样板间的一律不发证。但据一位北部项目的负责人告诉记者:“就是到现场走一圈,我得到的信息反馈是并不会据此来确定价格。”

尽管记者就此问题也曾多次联系市住建委宣传部门,但截至记者发稿,始终未得到明确回复。

据一位知情人士表示,市住建委一直在研究相应举措。“但研究了好几个月也没有更好的办法,估计还会一直研究下去吧。”该人士说。

一位不愿具名的业内人士直言:“精装修这件事从政策角度根本无法制约,从来也没规定说精装修不能和房子分开销售,从本质来看,开发商其实并没有违规。”

业内声音

监管不应存在真空地带

面对“精装拆分”是否合理,业内人士众说纷纭,相关律师表示,由于交易过程买卖自愿,开发商搭售精装修是否成立尚无法可依。

身处“两不管”真空地带的拆分精装行为,陈顺认为,目前没有政策禁止进行精装修拆分,令这一行为的普遍出现无可厚非。但他同时指出,现在对于精装修标准、报价等都没有严格考核。未来如果有更多精装修项目出现,可以考虑从房源的总房价、针对客群等方面出发,对精装修价格进行一定限制。

而业内人士普遍认为,拆分精装修实际反映了开发商与政府的博弈,最终经济负担仍是转嫁到购房者身上。在购房人利益保障方面,王秀玲建议,相关部门可以从精装修的费用、标准、质量方面作出严格规定。

“单一楼盘房价上涨,购房者心里认可,但加上精装涨价,购房者心里就不爽,甚至觉得开发商有问题”,有开发商表示,限价政策下的精装拆分,无形中造成了开发商和购房者的矛盾。“如果不违规,不如干脆放开。”一位业内人士如是说,这样房企能够踏实下来好好做产品,尽可能地避免后期纠纷。

陶红兵也认为在目前的市场条件下,项目借助精装修提升实际成交价格,房企必定会挤压精装修成本,项目利润和装修质量之间很难达到平衡。这对房企品牌建设极为不利。

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发布时间:2017-11-20 05:13

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