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_央企高管:楼市长效调控机制未涉及土地改革

2017-11-19 18:53
2013年8月19日,江苏省南通市新城区房地产楼盘。 (东方IC/图)

在愈来愈高的房价逼迫下,人们猜测政府会做点什么。楼市调控长效机制不断被专家、官员提及,似乎成了一剂秘而不宣的灵丹。

京城再现抢房潮

2013年10月20日的清晨,近万人涌进了北京工业大学体育馆。在观众席上,他们的表情随着体育馆内的变化而变化:忽而喜形于色,忽而情绪激动。

但体育馆内并没有比赛,也没有运动员,只有一群被购房者“围攻”得狼狈不堪的楼盘销售员,和一排贴着密密麻麻红色已认筹标识的内销控表——这里是珠江四季悦城的开盘现场,1000套房源竟然吸引了5000个购房者事先报名,这让开发商竟然不得不史无前例地租一个体育馆来卖房子。

在放盘的四小时之内,价值两三百万的房子像大白菜一样,迅速被抢购一空。房源清空后现场很多购房者都不愿离去,一边抱怨一边拉着售楼员打听下期开盘的情况,“找什么关系下期能选房?”到后来连开发商的销售员都来安慰购房者要冷静:“买房要理性,不要跟风。”

似乎2009年年末令人惊悚的抢房潮重演,在经过连续四年的房地产调控后,中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落,反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮。北京是其中的“领头羊”,在过去一年,北京多个区域房价暴涨了60%以上。

旭辉E天地推出500套房,两小时内被秒杀。华润公元九里三小时内所有房子被一抢而空。一位好不容易买到了珠江四季悦城的购房人叹道:“现场都像疯了,买房原来和买彩票一样要运气。”

中国国家统计局10月22日公布的数据亦显示,北京、上海、深圳和广州等一线城市9月份房价在加速上涨。北京9月平均房价同比上涨16%,涨幅高于8月份的14.9%。广州房价上涨20%,8月份涨幅为18.8%。上海房价上涨17%,8月份涨幅为15.4%。深圳房价上涨19.7%,8月份涨幅为18.1%。

在这种背景下,调控升级的确存在可能。各方面的迹象表明,决策层对房地产调控的思路会跟过去不同,将会更着重于中长期的市场的培育和建设。华远地产董事长任志强参与过房地产长效机制的讨论,他称该方案已经几易其稿,参与讨论的专家都签署了保密条款。任志强曾经在2012年年中预测北京楼市在“2013年3月会暴涨”。

北京市国土局的负责人亦对南方周末记者称,“住建部牵头的长效机制讨论稿是绝密文件”。在高涨的房价倒逼下,十八届三中全会后,这个披着神秘外衣的房地产调控长效机制或将浮出水面。

 长效机制如“四不像”

不出意外的话,中国政府年初制定的年度房价调控目标,又只能挂在墙上了。

通胀预期、土地稀缺、城市化进程、首都经济圈、轨道效益、价值洼地、政策调整或者不调整、宏观经济复苏或者不复苏……不管多少世界级经济学家唱衰,中国一线城市房价依旧如脱缰野马,而所有的理由还在逻辑性地归于一条:房价会一直涨下去。

最新的唱衰者还包括2013年诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒——席勒成功预测了2000年美国互联网泡沫破裂、2005-2007年美国楼市危机以及2008年全球金融海啸。他发表评论称,从房价收入比、房价租金比看,中国房地产存在严重泡沫。

但作为全国风向标的京沪穗深四地房地产市场,自调控以来又一次在集体飙升,9月房价创4年调控以来的最高涨幅。

“货架大扫荡”的背景是,从2012年下半年开始,北上广一手房市场陷入严重供不应求,北京市住建委官网数据,10月20日北京可售住宅套数总计58370套,这已经接近历史最低点。

更为严峻的是,“二手房交易征收20%个人所得税”的新政,让二手房交易环节产生了极为高额的税费,反而将一部分刚需挤到了新房市场,加速了供需矛盾。

北京市有关部门将稳定房价的希望寄托于“限房价、竞地价”的招挂拍新政。北京市住建委2013年10月22日宣布,2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右,此类住房价格比周边商品住房低30%左右。北京市国土局负责人称,“因为涉及房屋分配问题,此政策还在观察中,但毫无疑问是一记猛拳”。

房地产发展长效机制亦被加速推向前台。全联房地产商会创会会长聂梅生公开称,业界都在期待十八届三中全会以后能有一个说法,“届时,房地产调控长效机制会面市,如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划,最后都将给出答案”。聂梅生曾担任建设部住宅产业化办公室主任、全国工商业联合会房地产商会会长等。

住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长赵路兴则表示,房产税试点扩大存在很大可能,试点城市将选择房地产市场比较发达、具有代表性的城市,但具体内容尚难确定。

尽管分析师和政府研究人员都呼吁中央加快推出更多的可持续性措施,例如土地改革、资本利得税和房产税等,而不是依赖限购令等行政手段来遏制房地产价格的上涨,但作为涉及经济改革的系统方案,该长效调控机制的出台也受到各方掣肘。

有消息称,房产税的出台、金融政策的缩减等都已基本确定,但核心的土地政策几乎不会做调整,最终出台的或又是一个“四不像”。一位参与过讨论的央企高管告诉南方周末记者,2013年有多次消息称房产税试点将扩大,但最后都没有推出。

该高管称,长效机制重点讨论了房产税、集体土地确权和工业用地流转,但公众关心的土地改革未有涉及,“三中全会定楼市长期政策方向,年底中央经济工作会议确定细则,最快2014年才会出台政策,不会有更猛的政策出台。”

周其仁、许小年等经济学家比较一致的观点是,中国房价的快速上涨与货币超发关系紧密,而超发货币的严重分配失衡,又造成社会贫富差距的拉大,资产泡沫则加大了贫富悬殊。

“调控现在是在一个没有导航仪的大巴上驾驶,方向永远在探索中,且选择空间将越来越狭窄,越来越难以控制。”兴业银行首席经济学家鲁政委向南方周末记者感叹。

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