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_万科上半年营收微降1%,已售未结金额突破2000亿

2017-11-18 01:45

大智慧阿思达克通讯社8月18日讯,尽管今年上半年万科A(000002.SZ)销售额逆势破千亿,但中期业绩的增长并不亮眼。对未来的市场形势判断,万科总裁郁亮认为,短期内那些库存量高、去化周期长的城市,仍然会延续去库存的过程。但目前已经出现了一些积极的因素,预示着下半年的经营环境可能会好于上半年。

半年报显示,由于上半年结算减少,万科上半年营业收入同比略微下降1.0%,为409.6亿元;归属上市公司股东净利润48.1亿元,同比增长5.6%。

对此万科董事会秘书谭华杰解释,公司上半年结算不多是因为竣工有限,因竣工一般都集中在下半年,这是行业的季节性规律,但今年这种情况尤其突出。

数据显示,上半年万科的竣工面积只占到全年计划的26.9%,比去年同期下降了6.6个百分点。谭华杰预计,今年全年的竣工量和年初计划应该差别不大,“下半年的业绩体现会更加充分。”

郁亮分析认为,在分类调控的政策导向下,近期各地进行了一系列政策调整,这有利于稳定市场信心,释放一部分被抑制的置业需求;随着央行多次强调要保护首次置业者贷款需求,未来的购房信贷环境也有望得到改善;此外,今年上半年各地市场所出现的价格回调,一定程度上也有助于提升购房者的实际购买力。

**已售未结资源突破2000亿**

由于销售快于结算,万科的已售未结金额再次创出历史新高。截至6月底,万科合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算,较上年末分别增长21.6%;已售未结资源的合同金额合计约2027.6亿元,较2013年年底增加404.3亿元,为未来的业绩体现奠定了良好基础。

郁亮表示,坚持主流定位和积极销售是万科一贯的策略,这使公司在波动的市场中仍然能取得相对稳定的业绩表现。据其透露,上半年公司销售的产品中,144平方米以下的户型占比达到92%。

在市场成交放缓的背景下,上半年万科的销售稳坐第一。1-6月,万科累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%

**“轻资产”运营模式初显成效**

值得关注的是,上半年万科实现投资收益13.1亿元,同比大幅增长237.8%。“轻资产、重运营”模式对万科的财务影响开始体现。

谭华杰表示,万科的投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润,以及通过股权转让方式实现项目合作或商业资产处置而实现的收益,随着"轻资产、重运营"模式的推广,这类收益将成为一种常态。据其强调指,这类投资收益属于经常性的,而并非一次性所得。

在2013年的年度业绩发布会上,万科首次提出了被称为“小股操盘”的轻资产模式。这意味着,今后万科在一些联营合营项目中不再追求控股,甚至会出让部分已有的开发项目或商用物业股权,但通常这类项目的经营管理仍会由万科负责,万科也可从中收取一定的管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。谭华杰认为,这样的安排,有助于减少增长对股权融资的依赖性,提高公司的投资回报率。

这种运营思路的转变,在上半年的新增项目上也得到了体现。1-6月,万科新增的19个项目中,有4个项目的权益比例低于50%,6个项目的权益比例为50%或51%。

**下半年伺机拿地**

上半年万科在投资上保持谨慎,新增19个开发项目,按万科权益计算的规划建筑面积约264.1万平方米,较去年同期明显下降。此外,万科还新增了两个海外项目。今年2月,万科通过与当地知名开发商合作的方式,参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发;此外,继荃湾西站项目后,万科还通过收购的方式在香港获得湾仔项目。

谭华杰表示,2013年万科拿地比较多,目前的项目资源足以支持未来两到三年的开发需求,补充项目的需求并不迫切。另一方面,目前主要城市的地价水平仍然较高,在这种情况下,公司并不急于拿地。

谭华杰认为,根据经验,一般下半年土地供应将进一步增加,预计土地市场的调整还将延续,未来可能会有更好的拿地机会,公司对此也会保持关注。

尽管地价的调整还比较缓慢,但土地市场的调整迹象已经日益明显。根据万科的观察,16个主要城市(深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、武汉、成都、重庆),2季度土地流拍的比例已经由1季度的11%快速上升至21%,溢价成交的比例则由1季度的41%大幅下降至24%。

此外,公司现金流表现充足支持其后续拿地。截至6月底,公司持有的货币资金较1季度末有所增加,为428.6亿元,大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为36.4%,继续保持在行业较低水平。

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发布时间:2017-11-18 01:45

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