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_中国房价究竟涨不涨?投资者或被开发商算计

2017-11-19 21:56

经过长达半年的“托市”,目前中国房地产市场似乎迎来企稳曙光。那么,逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价?

中国房价未来究竟涨不涨?

从去年9月的“救市政策”,到今年3月的新政,经过长达半年的“托市”,目前中国房地产市场似乎迎来企稳曙光。那么,逐渐回暖的楼市是否会再度点燃高房价?

今年前7个月,房地产市场政策环境日益宽松,如,央行连续降准降息,放松信贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期等,地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

今年前7个月,房地产市场政策环境日益宽松,如,央行连续降准降息,放松信贷门槛,调整个人住房转让营业税免征期等,地方政府也出台相应配套政策支持楼市。曾经冷寂的市场因此逐渐升温。

上个月,房地产开发景气指数在连续16个月下降后首次回升。国家统计局发布的6月份房地产开发景气指数为92.63,比上月提高0.2点。7月份,中国指数研究院公布的数据显示,全国100个城市新建住宅平均价格为每平米10685元,环比上涨0.54%。另据上海易居房地产研究院统计,7月份,30个城市的住宅市场成交创下近6年同期的最高水平。

北京、上海、深圳等一线城市在本轮复苏中率先起跑,其中,北京市7月份新建纯商品住宅签约逾7000套,为近22个月的新高;二线城市中大多数城市的开发商“以价换量”实现了较高成交量。但三四线城市则表现并不活跃。

中指院的研报认为,整体来看,7月市场走势平稳,百城价格指数延续温和上涨趋势,环比涨幅与上月基本持平,同比跌幅继续收窄。

据中国人民银行7月22日发布了《2015年上半年金融机构贷款投向统计报告》,数据显示,今年1-6月,个人购房贷款增加1.12万亿元,同比(比上年同期)多增1767亿元,这也是有记录以来半年度个人房贷首破万亿。

截至今年6月末,个人房贷余额12.64万亿元,同比增长17.8%,增速比上季末高0.2个百分点,比各项贷款增速4.4个百分点。

国家统计局最新数据显示,上半年,全国房地产开发投资43955亿元,同比名义增长4.6%,其中住宅投资增长2.8%。

全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,全国商品房销售额34259亿元,同比增长10.0%,其中住宅销售额增长12.9%。上半年,房地产开发企业到位资金58948亿元,同比增长0.1%。

据介绍,2015年上半年,20大标杆房企在一二线城市购入土地金额高达1342亿元,占所有土地支出的90.1%,创了历史新高。

九龙仓集团副主席周安桥表示,一二线城市土地价格增长得很厉害,面粉比面包贵;在一些城市,按照现在的土地市场行情,楼市需要相当程度的上涨,才能匹配今天的土地价格。

有业内人士称,房企大面积退出三、四线城市,争相布局一、二线城市,这将导致市场明显分化,也将促使一、二线城市楼市快速复苏。

专家分析,下半年一线城市的土地市场会继续活跃,尤其是上海、深圳这两个城市,房企拿地的意愿较大,“地王”或许还会出现。

对市场趋势做出判断时,原华远地产董事长、中国房地产业协会副会长任志强最关注的是环比数据的变化。环比数据的改变常常意味着新趋势的确立。他在不久前接受媒体采访时称,至多进入9月份,许多城市就会出现房价环比和同比的增长。

市场的分化亦很明显。以库存量较大的长沙为例,长沙市国土资源网上交易系统数据显示:2015年上半年,长沙城区共挂牌出让28宗地块,已成交地块23宗,成交总面积同比下降约45%,近五年内仅多于2012年上半年;成交总金额同比下降约78%,创下自2011年以来的最低值。

7月7日,从湖南中原研究中心发布的《中原集团半年刊》中数据可知,截至2015年5月,长沙楼市的库存量为1731万平方米,库存消化周期仍长达20个月。

国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示,从需求来看,以居住为目的购房需求不可能呈现出爆发式地增长;而投资性的需求也在逐渐消失。房价失去了暴涨的基础。无论地价和房价,都和宏观经济水平和购房者的支付能力密切相关。这些因素恰恰在过去房价暴涨时期是被忽略的。

不过,邹晓云认为一线城市的地价上涨也很正常。事实上,公布了2015年计划供地情况的三个一线城市中,北京计划供应居住用地1200公顷,同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷,同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷,同比下降24.21%。

在市场不好时,地方政府不仅放慢了推地节奏,也暂缓了一些区位良好地块的出让,开发商也减少了拿地。而在市场转好之时,部分区域会出现阶段性的供不应求。这亦是任志强判断房价上涨的因素之一。

与一二线城市楼市日益热烙相比,三四线城市则仍显冷寂。据统计,上半年,一线城市表现最佳,成交量同比上涨逾四成,二线城市也上涨了近两成,三四线城市成交量基本平稳,但部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势。

对于大部分二三线城市来说,由于房地产供求失衡局面依然存在。统计显示,截止到6月底,商品房待售面积65738万平方米,环比增加72万平方米,仍处高位。专家表示,目前房地产市场正在经历筑底过程,三季度仍将以去库存为主。

同策咨询研究部预计,下半年,当前库存去化周期在15-20个月之间的城市,库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻。但其他供地量偏大与库存量偏大、库存去化周期在20个月以上的城市仍然面临去库存压力,大部分三四线城市房价则难以上涨。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示,“过去几年,部分三四线城市盲目供地开发,一些住房产品存在品质低且同质化严重问题,住房消费回归理性后,这部分房子自然很少有人问津。有些城市在建规模依然很大,销售速度跟不上库存增加速度,库存压力不降反升,这样的城市房地产市场将面临结构性调整。”

有关专家认为,只有当三四线城市,包括二线城市真正企稳时,才能说明中国楼市真正走出了低谷,总体看供大于求的格局还未改变。

有关分析认为,目前一二线城市与三四线城市间的分化走势持续加剧,房地产市场全面复苏尚需时日,后市房价在经过恢复性上涨后,将保持相对稳定,涨幅或将放缓,上涨空间有限。

中指院报告预测,在稳楼市政策积极推进、市场持续回暖的情况下,中国楼市消费信心稳步提升。预计市场成交将延续回暖态势,供求状况不断改善,房价整体回升。

但因各城市去库存化压力不同,各线城市房价走势将继续分化。一线及热点二线城市需求旺盛,价格仍面临上涨压力;多数供应规模较大城市仍将积极促进去库存化,房价走势趋于稳定。

“虽然现在一线和二线主要城市的房价在上涨,似乎市场在回暖,但整体来看离真正回暖还差得很远,因为中国楼市已经从供不应求到了供大于求的阶段,房价暴涨已经不存在基础和可能。”万达集团董事长王健林称。

住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示,我国房地产市场供应已经发展到今天总体偏松、部分地区过剩的情况。当供给速度远快于需求时,很难出现暴涨。

知名房产投资分析师刘磊表示,一般来说,房价的上涨和房地产市场的繁荣,最根本的支撑并不是投资客和投机者,而是“刚需”。

也因此,之前就会有业内人士鼓吹“二胎救市”“离婚救市”,他们认为目前房价萎靡是因为住房需求不够大,只要人一多,自然就会提起房价。事实果真是这样吗?

根据国家统计局的数据,随着改革开放的进程,从1978年到2007年,中国的城镇人口由17245万人猛增到59379万;到了2014年末,中国大陆的城镇常住人口更是增加到74916万人。根据2006年国务院办公厅印发的国家《人口发展“十一五”和2020年规划》,到2020年,城镇总人口将达到8.98亿人。

《全面建设小康社会居住目标》报告指出,到2020年,我国城镇全面小康的住房标准为人均住房面积35平方米,平均每套住宅标准在120平方米左右。这就意味着,到2020年要实现人均35平方米的城镇住房全面小康的目标,我国城镇的居民住房总量必须达到314.3亿平方米。

再看2003年当时的国家建设部公布的《2002年城镇房屋概况统计公报》:2002年底,全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米,其中住宅建筑面积81.85亿平方米。

同时结合国家统计局的统计年鉴和公报,可知从2003到2014年全国城镇竣工的新建住房总面积为89.6亿平方米。

再推算全国城镇每年的原有住宅拆迁(此外,还要扣除新划入城镇区域的新增住房的因素)估计要减少1.2亿平方米,到2020年全国城镇存量住房损减的总数将达到21.6亿平方米。

刘磊指出,到去年底,中国城镇所有的住房(包括未售出的已竣工住房)加起来也只有149.85亿平方米。离2020年要达到的全面小康的住房要求,相差了一倍以上,缺口高达164.45亿平方米。未来年均需要竣工销售27.4亿平方米的新建住房才能补上这个缺口。

而据国家统计局公布的最新数据,今年上半年全国城镇房地产住宅房屋的竣工面积连2.44亿平方米都不到,同比下降16.5%;商品住房销售面积虽然比去年同期增加了4.5%,达到了44389万平方米,但以此乐观估计,今年全国能销售出去的商品住房也就是10亿平方米左右。

10亿和27亿之间的缺口,谁还能说,中国房地产市场一蹶不振,是由于需求不足?因此,刘磊认为,未来房价不是靠离婚和二胎就可以托的起来的。

那中国的房地产市场一蹶不振的原因是什么呢?其实很简单,刚才算出来的住房缺口,对于居民来说,实际上只是“需要”,“需要”加上“购买力”,才能视作刚需。而在现今高价的开发商住房供应模式下,大多数城市居民根本买不起房或改善不了住房条件。

从中不难看出,中国大中城市普遍存在的房价远高于收入的现象,才是遏制居民的住房“需要”转变为“购买力”的关键所在。

在中国城镇中,大多数由进城务工人员和大学毕业生为主的“新市民群体”,在目前开发商的高房价模式下,真正买得起房的属于少数。据初步估算,在全国城镇居民的常住人口中,无房户估计达到2.4亿人左右,占到了全国城市常住人口的近三成。

李嘉诚在内地房地产市场中20多年,由风起云涌到风轻云淡,由笑傲江湖到退隐江湖,其实也是一面镜子。

近日,有消息称李嘉诚拟转手内地一大型综合体:世纪汇。这个位于浦东陆家嘴的商办类项目,总建面36万平米,地段一流,位于东方路世纪大道路口,四条地铁站上盖,拟以7万元单价,约200亿总价转手。

近几年,李嘉诚频频出售内地物业,据不完全统计,如果世纪汇出售,包括超市、港口、能源等其他资产,近三年套现国内资产金额达到上千亿,而旗下公司期间没有新增投资。

作为亚洲首富和传统地产大佬,李嘉诚每次出售国内大型物业,总会引发媒体热议。比如,2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心,2013年26亿元出售广州西城都荟广场,2014年72亿元出售北京盈科中心。

所以,中国人应该透过房价涨跌表象,看透当下楼市本质—明明尚处于去库存攻坚,明明购买力不足,明明房价上涨无力,投资者还异想天开的祈望房价暴涨,那未来很可能是用自己的真金白银来缓解了发展商的资金压力,收益则成了海市蜃楼。

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