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_限购令下楼市热钱何去何从 惠州东莞楼市趋热

2017-11-18 03:55

广州、深圳限购,不限购的东莞、惠州等周边城市因此得利。与此同时,已有十四城市,包括处在一线城市的深圳,已被“限购”、“限贷”的房地产资金如何实现“突围”,成为社会高度关注的话题。惠、莞等外地楼盘销售负责人乐观表示,深圳限购令如果长期执行,有闲置资金的深圳市民转而投资外地楼市的趋势将更加明显。

惠州东莞楼市成深圳资金最大流向地?

“负利率”时代,把钱放到哪里?继续存在银行?1000万资产一年至少贬值10万,谁会愿意?本月初美联储启动的第二轮定量宽松政策,再次向全世界释放天量流动性,全球泛滥的资金都在寻找最佳的“避难”场所,珠三角不限购的城市承接热钱的积极性在各大开发商中井喷。

“未来两三年,从惠州目前正在开工的和准备开工的来看就有过千万平方米级的供应量,仅靠惠州本地消化加上深圳都远远不够。”11月8日,在由富力地产及世茂集团两大房地产商强强联手开发的占地7000亩的巨无霸——惠东富茂·威尼斯湾项目奠基仪式上,一位业内人士告诉记者。记者调查发现,惠州体量超过100万平方米的大盘就有10来个,200万平方米的有5个,500万当量以上的有5个,均为超级大盘,开发时间最长的达10年。

对此,惠州市宏业投资开发有限公司营销负责人盛午杨认为,在惠州,特别是大亚湾地区目前正进入高端地产时代,来迎接来自深圳的资金与满足各种不同的居住需求,从而弥补深圳此类产品供应的不足。

而一些位于滨海度假的高端大盘已经将目标客户群定位得更广。“除了深圳市场外,周边的广州甚至全国都是我们楼盘销售的市场。”碧桂园·十里银滩营销负责人谢岱峰表示。

记者调查,深圳市场越来越重要,令几乎所有的惠州楼盘都在动深圳客的心思。惠州楼盘开发级别越来越高,产品打造升级越来越高级,取悦深圳人的喜好。“目前的一些项目确实从建筑品质各方面试图完全迎合深圳人对建筑的欣赏习惯、使用习惯。我们楼盘从设计到配套,都将是深圳人喜欢的。”大亚湾鑫鼎房地产有限公司副总经理梁怀江表示。

在东莞和惠州楼市版图上,深系、广系房企几乎占了半壁江山,惠州楼盘产品越来越“深圳化”,相比之下东莞则没有那么明显,尽管营销手法各不相同,但都没有忽略深圳客的资金影响力。

惠、莞等外地楼盘销售负责人多乐观表示,深圳限购令如果长期执行,有闲置资金的深圳市民转而投资外地楼市的趋势将更加明显。东莞中原市场研究部经理车德锐对此表示乐观:这一波深圳客入莞投资与2007年的情况有一个很明显的改变,就是有选择性地进入市场,一般瞄准投资风险较低的高端豪宅盘或交通通达性高的临深楼盘,投机性不高,基本上都以长线投资为主。如今进入东莞楼市的资金实力不可同日而语了,2007年是根据价格风险投资,而现在则是根据价值。

哪种物业吸引力最大?投资客盯住高端超级大盘

东莞、惠州的不限购政策吸引了众多深圳买家,尤其是高端楼盘成为资金追捧对象。东莞三正·卧龙山、中信御园、大朗碧桂园、惠州的白鹭湖、中信水岸城、光耀城、光耀荷兰小城、合生高尔夫庄园等也借机大量推盘。

在深圳,商铺、写字楼等商业性质的产品不在限贷之列,对利用资金杠杆的投资者吸引最大。而在惠州东莞等地,对投资为主兼顾自住度假型买家而言,则可以首选别墅。另外,酒店式公寓也是深圳投资者可以选择的投资产品之一,可以兼享出租收益以及物业升值的优势。

“特别是一些高端度假型公寓产品,与资源豪宅大盘共享顶级配套,对投资客资金要求不高,对市场吸引力非常大。”类似的投资机会出现在2009年的观澜湖。当年推的观澜湖酒店公寓是亚洲最好的酒店公寓之一,一套小小的公寓,装备的却是世界一流的生活配套和生活方式,共享的却是整个观澜湖逾百亿投资的顶级配套,售价自然不菲。同样的机会也出现在惠州,2009年6月底,惠州雅居乐·白鹭湖迪斯卡沃首批产品推向市场,不到两月即告售罄,在深惠掀起了第一轮公寓投资风潮。

上周,雅居乐·白鹭湖 “迪斯卡沃Ⅱ”亮相,并请来全球顶级设计团队美国WATG亲自操刀样板房,按惠州最一流公寓标准打造,与白鹭湖内其他豪宅组团白鹭岛、君湖会一样共享上万亩的大盘配套,这种公寓产品并不多见。

惠州、东莞高端产品销售红火,反映出当前高端住宅产品受新政的影响较小,总体成交相对平稳。一方面,这是因为购买高端住宅的客户群体大多资金实力雄厚,调控政策对其影响相对较小。另一方面,2010年以来惠州、东莞的别墅供应一直处于偏紧状态,因此市场上累积的别墅需求相当可观,基本上市场上的别墅产品是推一批火一批。

在东莞松山湖,由于豪宅开发起点高,价格一开始就已经不便宜,由于该区域面对消费群不仅仅限于东莞本地,周边深圳客比例的急剧增多也是拉动物业价格飙升的外在因素之一。对此,一紧邻深圳的东莞镇区楼盘项目负责人表示,“这一波深圳客资金实力强,原本只卖6000多元/平方米的楼盘,如果深圳客一过来,完全不用讲价,就能卖到8000多元/平方米。”

这波投资买楼潮将持续多久?

对于近期东莞楼市出现的大批量深圳投资客进入购房的现象,东莞中原市场研究部经理车德锐对后市的发展预期比较乐观:“这一波深圳客入莞投资潮与2007年的情况有一个很明显的改变,就是有选择性地进入市场,一般瞄准投资风险较低的高端豪宅盘或交通通达性高的临深楼盘,投机性不高,基本上都以长线投资为主,在较为理性的入市选择下,投资风险大大降低。”

车德锐表示,由于莞深房地产发展处于不同的阶段,两城之间存在较大的房价差异,深圳目前的房价水平过高已经不适合投资,无论从自住还是投资考虑,资金外溢流入周边城市已经是大势所趋,东莞是承接深圳购房外溢的选择区域。

但也有某惠州市区楼盘的销售负责人担心,虽然目前他负责的楼盘销售火爆,但这种狂热的投资热潮不可能持续太久:“这次深圳客集体涌入惠州买房,最大的动因就是深圳出了"限购令"迫使投资客到其他城市找投资机会,一旦"限购令"取消,这些投资客还是会选择撤退,返回深圳市场投资。”

深圳一品牌开发商职业经理人告诉记者,他并不看好深圳人在大亚湾买房。由于目前在建设的高端、高品质住宅尚未入市,目前深圳人在大亚湾买房基本上没有太好的选择,只有等待更多的品牌大盘入市后,大亚湾房地产的投资价值太会彻底发生改变。

多名业内专家的分析,由深赴惠州购房者增多的原因一是限购令,很多投资客认为未来一年内深圳楼市都没有投资机会;二是人民币升值预期明显,固定资产保值需求正成为仅次于刚性自住需求的购房动机之一。

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发布时间:2017-11-18 03:55

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