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_绿城卖股换42亿续命钱 九龙仓成二当家

2017-11-20 08:11
卖地卖楼卖项目,经历资金之痛的绿城终于走到最后一步:卖股权。)

绿城集团日前发布公告,宣布将分两批售给香港九龙仓集团24.6%股权,换取资金50.98亿港元(约合人民币42亿元)。交易完成后,九龙仓将成为绿城第二大股东。协议更规定如5年内绿城业绩不如人意,认购完成后可换股证券全部转为绿城股份,九龙仓将持有绿城大约35.13%股权,成为第一大股东。

“再给我5年,绿城会好起来。”发布会上绿城集团董事局主席宋卫平一如既往满腔抱负。中国指数研究院分析称,扩大融资渠道仍是房企当前重中之重。

九龙仓未来或成第一大股东

根据绿城和九龙仓的合作协议,双方投资交易将分为两步完成。第一步绿城对九龙仓进行约3 .27亿股的股份配售,金额约港币17亿元。第二步绿城向九龙仓配售约1.62亿股,金额约8.43亿港元,同时向其发行永久次级可换股证券,以进一步融资港币25.5亿元。

两次股份配售完成后,九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%,成为绿城的第二大股东,并获二席绿城中国非执行董事席位和一席绿城中国财务/投资委员会席位。

公告中还有一枚重磅“定时炸弹”,规定从第一批新股认购完成起为期5年,宋卫平及寿柏年必须作为董事及或高级管理层向绿城提供服务。如5年内绿城业绩不如人意,认购完成后可换股证券全部转为绿城股份,九龙仓将持有绿城大约35 .13%股权,成为第一大股东。宋卫平占比将降为21.9%,失去掌控权。

“合作之后的话语权肯定会下降的,你肯定要倾听,以后是遵从投票票决制度。既然有这个制度,哪怕不那么合理,首先是遵守它,然后再提出改变。”绿城董事局主席宋卫平表示相信沟通有正面的效应,自己做决定可能犯的错误概率大大下降,凡事皆有利弊。

根据绿城测算,九龙仓进入之后,负债率到年底可以降到80%左右,净资产负债率下降到80%,而去年这一指标是140%左右。

宋卫平壮士断臂

英雄失梦。虽然表态“第一大股东什么的,我已经不在意”,宋卫平在发布会上的姿态仍引起关注和解读。谈笑风生间,媒体和公众都从中解读出苦涩滋味。卖股已经是纾解资金之困的最后一步,可谓“壮士断臂”。

“交易在一个财务季度里可以被赎回,也可以被转回股权。”宋卫平表示其现在基本方针和九龙仓达成默契,尽可能在3年里把债务赎回来。

绿城卖股实属无奈,但这一选择在业内颇受认同。“我不认为这算是风险,在企业遇到债务问题时,引入有实力的企业渡过难关是个不错的选择。”合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌对南都记者表示。

也有业内人士对交易能否消化表示担忧。兰德咨询总裁宋延庆微博评论,“九龙仓入股后,不知能不能适应?绿城的宋氏烙印太深了。再联想到其他几家港资房企近年来在内地的业绩情况,不知九龙仓有何新道。”

资料显示,九龙仓集团为会德丰有限公司的附属公司,业务范围包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。截至2011年底,集团总资产增长31%至3180亿港元,股东权益增加25%至2033亿港元。九龙仓目前在杭州有6项目,都还没有推入市场。其与绿城此前也有过合作。2009年4月10日,绿城中国与九龙仓达成换购协议,以12.3亿元的代价出让上海一幅地块,同时以13.8亿元收购九龙仓位于杭州的蓝色钱江地块项目40%权益。

今年将卖百亿项目

8日发布会上,副主席兼行政总裁寿柏年第一句就提到,今年绿城工作主线就围绕“图生存,促转型”展开。事实上,自去年底传出资金链断裂传闻以来,绿城已经调整结构,全力卖楼卖项目。根据今年计划,卖项目将达到百亿规模。1到5月份绿城处置项目12个项目,回笼项目78个亿。

官方资料显示,1到5月份绿城实现销售139.6亿,其中协议31.7亿元,销售均价18650元/平米,销售资金回笼93亿元。从6月1至7日完成销售12.8亿,其中协议4.6亿元,日均销售1.8亿,明显回升。

绿城集团接受南都记者采访时表示,2月以来绿城在调控背景下反思过去发展模式之后,决定全面调整管理模式,轻资产、代建、保障房、服务产品创新升级等都是绿城调整发展方向。

绿城集团副董事长寿柏年表示,今年销售是公司“图生存”第一位的工作,努力争取实现全年400亿的销售目标。第二主动出资部分项目,通过腾挪加快公司的现金流回笼合理瘦身,目标是100个亿。第三是引进战略投资者,改善公司的股本结构和内控机制,迅速降低负债率。

“这些举措已经为公司发展带来了成绩,形势已经大为好转。”绿城执行总经理杨佐勇对南都记者说,其个人负责的区域已经全部销售完毕,暂无置地计划。

房地产股权交易频繁

从3月开始,全国主要市场的成交量逐步走出寒冬,但房企的股权变动数量依然庞大。中原地产统计,一季度全国股权交易数量达到38宗,总股权交易金额达到了102亿,同比2011年一季度的23宗50.6亿,宗数上涨 了6 5 .2 %,交 易 金 额 则 上 涨101.7%。

近一年来,绿城中国已经属于在股权市场最活跃的企业之一。根据绿城年报,截至2011年底,该公司负债率达148.7%,同比上升16.7%。集团银行结余及现金、抵押银行存款共人民币58 .8亿,仅为去年的1/3。总借贷达321.1亿,同比略有下滑。

业内分析称,目前市场股权交易依然是小部分,不属于目前主流市场房企过冬的必然选择。不过不少中小房企已经涉足股权交易。北京产权交易所官网显示,正在交易的房地产类产权项目在售达到23宗,其中仅5月以来挂牌的就达到了14宗,多数交易标的为企业股权,足见不少企业资金面仍然窘迫。)

“事实上,市场资金面有所缓解,部分企业因为布局区域或行业的原因,受到本次调控影响不大,这些企业逐渐开始入市廉价获得股权。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对南都记者分析称,市场以刚需产品为主,而以高端产品为主的企业将在2012年面临更大挑战。

在5月的一份评级报告中,穆迪、标普均下调绿城评级。标普分析师陆枫预测,绿城未来12个月面临的流动性风险上升,“近期的资产出售可能为其提供了部分资金满足支出需求,但预计其未偿付债务和其他财务负担的再融资风险将上升。”

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七成上市房企“入不敷出”)

中国指数研究院等机构8日在京发布“2012中国房地产上市公司T O P10研究报告”显示,房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势,有效负债水平创新高。2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%,近70%的房地产上市公司经营现金呈现“入不敷出”状况,行业整体运行风险加速累积。

报告显示,截至2011年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%,较2010年提高0.24个百分点;大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%,较上年提高1.12个百分点。

“销售放缓,同时融资渠道受限,这种市场环境下,上市房企短期偿债能力明显分化。”中指院企业研究总监蒋云峰对南都记者表示,从报告看,一线龙头企业依托均衡的业务体系保持较好的偿债水平,公司现金与短期及一年到期借款的比率都达到1 .3以上;但另外有近30%的房地产上市公司该指标值小于0.5,短期偿债能力较为脆弱,需特别警惕财务风险。

南都记者陈琳琳 实习生向谷琴

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