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_莱坊集团主席:中国房企海外开发浪潮刚开始

2017-11-20 21:29

经济观察报记者宋磊

对中国投资者海外开发置业的现象,你有没有切身的体会?

AlistairElliott:

这种现象是最近两年才表现得明显。中国投资者到欧美、澳洲等地区,主要是有三种类型:一是机构。如从德国买家购得伦敦劳合社大楼的平安保险集团;二是房企,如买下伦敦啤酒厂地块的绿地,其在澳大利亚和北美等地已有项目入市。另外,也有个人投资者去海外买房。

实际,中国投资者海外开发置业浪潮才刚刚开始。英国政府非常欢迎这个浪潮的来临,并公开声明欢迎亚洲,尤其是中国的投资者到来。

目前已有一些地区和国家,对外籍人口购房出台限制措施。这种情况会挫伤房企海外拓展的积极性吗?

Alistair Elliott:

英国没有外籍人口置业的限制措施,但香港和新加坡存在限制措施。当地政府增加了外籍人口购房者的交易成本,所以当地的交易量出现下降。如果去英国,并没有外籍人口置业的限制措施,真正去住或把房子出租都没有问题。但如果投资的人买很多房子空置,今后英国或会出台一些限制措施。

房企国际化的进程中,哪些城市成为了热点,如何看待机遇和风险?

Alistair Elliott:

要看房企的发展策略。如想要安全、透明、流动性较大的市场环境,他们就会更青睐于成熟市场,如悉尼、纽约、洛杉矶、旧金山和伦敦。这些地方回报率不错,如伦敦中心区回报率约在10%的程度,但预计接下来的5年内,回报率可能会降至4%-5%。

如果房企追求更高的回报率,甘愿冒更多的风险,他们往往会选择波动性的市场,如雅加答。其豪宅价格的增幅在世界位居前列,去年涨幅35%。迪拜则上涨了20%。但如此大幅度的上涨,实际暗含风险。从市场规律来讲,20%-30%的涨幅是不可能长期延续的。另外,非洲、拉丁美洲,也逐渐成为中国房企关注的新兴城市。

房企进入一个市场,要好好地在尽职调研上下功夫,三思而后行。中国的开发商海外发展,更多倾向于把房子卖给中国客户,但实际上,像伦敦这样公平竞争、面向全球的市场,也是新加坡等国际客户一直以来的投资热土,中国的房企在制定海外地产的长期战略中,应将眼界放得更为开阔,在产品设计上兼顾其他国家的国际客户甚至伦敦本地的置业需求。建立良好的国际形象,也尤为关键。

中国的房企,给你留下了怎样的印象?

Alistair Elliott:

中国开发商虽然在中国如雷贯耳,但在国外市场仍旧是很新的名字。言行中透露出来的举动非常低调,且诚恳十足,不会摆架子出来,但对海外地产项目的获取却是急切的。我们会安排出租车或订好的专车安排中国的开发商看土地、项目,一般一天都是5个以上,最多的在伦敦一天看了10个项目。

中国房企去海外发展,应注意哪些问题?

Alistair Elliott:

中国房企,会优先考虑自己投资的回报率。另外,整个国家的市场环境、和当地政府的关系,拿到建设、销售等许可的难度,市场的真正需求和定价标准,这些都应注意。但从接触到的中国开发商来看,他们往往在进入一个区域时,就把问题考虑得非常周全。

如果进入一个新市场,找到当地的开发商合作,会在风险上有更好的把控,后者更熟悉当地的环境和法律,以及风土人情。直接拿地,无疑意味着要花更多时间去熟悉当地的环境,同时搭建自己的团队。但好处在于,直接拿地自己开发,对项目享有绝对的控制权,谁也不会分去你的利润。

同样的道理,在产品业态上,机构投资者比较倾向于已建好的项目,收益固定却是可预期的。为了挑战更高的利润,打算做开发,则更倾向于自己拿地,自己开发收益利润会更高,同时风险也要自己承担。

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发布时间:2017-11-20 21:29

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田明建